บริษัทประเมินอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ด้วยแนวทางมูลค่า

ขั้นตอนการประเมินค่าที่ใช้ในการสร้างข้อสรุปที่ได้รับการสนับสนุนของมูลค่าที่กำหนดขึ้นอยู่กับการวิเคราะห์ข้อมูลทั่วไปและข้อมูลเฉพาะที่เกี่ยวข้อง

บริษัทประเมินในการสร้างความคิดเห็นเกี่ยวกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เป็นไปตามชุดของกระบวนการเฉพาะที่สะท้อนวิธีการต่าง ๆ 3 วิธี เหล่านี้รวมถึง:

– วิธีราคา – วิธี
การเปรียบเทียบโดยตรง
– วิธี รายได้

สามารถใช้วิธีเหล่านี้ตั้งแต่หนึ่งวิธีขึ้นไปในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ วิธีการที่ใช้จะขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินที่ประเมินหรือประเมินเกือบทั้งหมด อย่างไรก็ตามอาจมีปัจจัยในการใช้การประเมินขอบเขตของงานที่เกี่ยวข้องและความพร้อมของข้อมูลสำหรับการวิเคราะห์

วิธีราคาทุน

วิธีการประเมินบริษัทประเมินราคาและประเมินราคาเกิดขึ้นจากการทำความเข้าใจวิธีการก่อสร้างและคุณสมบัติของทรัพย์สินที่เกี่ยวข้องกับต้นทุน วิธีราคาทุนประเมินโดยการเพิ่มต้นทุนที่ดินเป็นต้นทุนการก่อสร้างปัจจุบันที่เกี่ยวข้องกับการปรับปรุงที่ดินทั้งหมดและการหักค่าเสื่อมราคาในการปรับปรุงทั้งหมดบนที่ดิน ต้นทุนการก่อสร้างของอาคารจะรวมถึงค่าการทำซ้ำหรือค่าทดแทนของวัสดุหรือระบบที่เหมือนหรือคล้ายกัน วิธีนี้ใช้ได้ผลดีที่สุดเมื่อใช้ในการประเมินคุณสมบัติใหม่หรือใหม่กว่าซึ่งไม่ได้มีการแลกเปลี่ยนกันบ่อยในตลาด ค่าใช้จ่ายจริงมักเกิดจากซอฟต์แวร์ตัวประมาณราคาคู่มือต้นทุนผู้สร้างและผู้รับเหมา หมายเหตุ: ที่ดินจะยังคงเป็นค่าที่แยกต่างหากเมื่อใช้วิธีการต้นทุน

วิธีเปรียบเทียบโดยตรง

วิธีการเปรียบเทียบโดยตรงกับการประเมิน บริษัทประเมินอสังหาริมทรัพย์มีประโยชน์มากที่สุดเมื่อมีคุณสมบัติคล้ายกันจำนวนมากที่เพิ่งทำธุรกรรมในตลาดหรือมีการระบุไว้ในตลาดปัจจุบัน ใช้วิธีนี้การประเมินจะมาจากการระบุเรื่องที่มีคุณสมบัติคล้ายกันที่เรียกว่า comparables (หรือ comps) ราคาขายที่ระบุได้มากที่สุดกับตัวแบบนั้นจะมีน้ำหนักที่หนักกว่าในทางตรงข้ามกับราคาที่อยู่ไกลจากลักษณะของตัวแบบ

  •  ส่วนใหญ่เวลาที่ comparables จะสร้างช่วงของค่าตามที่; ต้องใช้ความเห็นเพื่อหาค่าที่แน่นอน องค์ประกอบหรือปัจจัยหลายอย่างถูกนำมาใช้เพื่อรับรองระดับของความคล้ายคลึงกันระหว่างสิ่งเปรียบเทียบกับวัตถุ ซึ่งรวมถึง: สิทธิในทรัพย์สิน, เงื่อนไขทางการเงิน, เงื่อนไขของการขาย, ค่าใช้จ่ายหลังการขาย, สถานที่, ปัจจัยทางการตลาดลักษณะทางกายภาพลักษณะทางเศรษฐกิจการใช้ / การแบ่งเขตส่วนประกอบที่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ในการขาย (ทรัพย์สินส่วนควบ) หลังจากตั้งค่าการเปรียบเทียบที่ดีที่สุดแล้วจะใช้ตัวเลขดอลลาร์หรืออัตราร้อยละกับราคาขายของทรัพย์สินแต่ละรายการเพื่อประเมินมูลค่าสมมุติฐานของหัวเรื่อง ตัวอย่างเช่นการเปรียบเทียบ A มี 1 ห้องน้ำมากกว่าตัวแบบ ดังนั้นจึงหัก $ 9,000 จากสิ่งที่เปรียบเทียบได้กับการได้รับการขายสมมุติเพื่อให้สะท้อนถึงลักษณะเดียวกันกับเรื่อง

วิธีรายได้

วิธีรายได้จากการประเมินอสังหาริมทรัพย์จะมาจากการวิเคราะห์มูลค่าปัจจุบันของผลประโยชน์ในอนาคตของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ รายได้ของทรัพย์สินและมูลค่าขายคืนเมื่อคืนอาจถูกบันทึกเป็นจำนวนเงินก้อนปัจจุบัน วิธีการหารายได้มีสองวิธี หนึ่งคือการโอนเป็นทุนโดยตรงและการโอนเป็นทุนอื่น ๆ การโอนเป็นทุนโดยตรงคือความสัมพันธ์ระหว่างรายได้หนึ่งปีกับมูลค่าที่ระบุโดยอัตราการโอนเป็นทุนหรือการเพิ่มรายได้ การเพิ่มขึ้นของอัตราผลตอบแทนเป็นความสัมพันธ์ระหว่างรายได้ที่มั่นคงและหลายปีกับมูลค่า ณ สิ้นระยะเวลาที่กำหนดซึ่งสะท้อนให้เห็นในอัตราผลตอบแทน วิธีการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ที่ใช้กันมากที่สุดคือการวิเคราะห์กระแสเงินสดคิดลด

 

Comments are closed.